山东淄博棚改闹剧

之所以要搭乘棚改顺风车，是因为一旦成功，开发商就可以得到免收行政事业性收费、经营性收费减半等许多优惠措施，进而降低项目建设成本，减少投资风险。

2015年12月18日，山东省淄博市棚户区改造领导小组办公室（下称淄博市棚改办）向淄博市临淄区房管局出具了一份认定意见书，认定该局此前提请审查的“绿荫假日风景（农机公司小区）改造项目”不属于棚户区改造范围。

至此，这个曾在一年多的时间里，两度由初审机关审查通过并报送的棚改项目，被拦在规定和制度之外。

这是一个让临淄区房管局颇为尴尬的认定结论，以至于该局相关负责人在接受《民生周刊》记者采访时也不得不承认，虽然出发点是让部分群众可以通过享受国家棚改政策进而提升居住质量，但作为棚改项目的初审机关，“由于一些环节不确定因素较多，试试看的心理确实存在。”

然而，始终对项目心存质疑的当地群众似乎并不接受这样的回应。在他们看来，上述项目是由当地房地产开发商操盘的商业地产项目，之所以要搭乘棚改顺风车，是因为一旦成功，“开发商就可以得到免收行政事业性收费、经营性收费减半等许多优惠措施，进而降低建设成本，减少投资风险。”

问题的关键是，有受访群众指出，尽管最近几年其他省市也有“暗箱操作”棚改项目的个案见诸报端，但与其不同的是，无论最终结果如何，上述项目都是淄博的一场棚改“闹剧”。原因是，“临淄区房管局在明知项目原址住宅房屋已经灭失，且已不符合拟申报棚改项目审查条件前提下，仍旧坚持为开发商争取政策红利。”

事起采光权追索

绿荫假日风景项目位于淄博市临淄区晏婴路以北、齐园路以东。《民生周刊》记者从淄博市国土资源局临淄分局了解到，该项目总占地面积为10.48亩，规划用途为二类居住地、商业用地。项目原址实为临淄区临园生活区的77号住宅楼、沿街商业平房以及一座国有企业仓库。

作为临淄城区人口密度较大的居民聚集区，临园生活区共有98栋六层单元住宅楼。“我们这些住宅楼最早的起建于1997年，最晚的是2000年动工。”居住于此的一些业主告诉《民生周刊》记者。

受访者王伯华是78号住宅楼的一名业主，据其所述，一直以来临淄区都是淄博重要的工业基地，区内拥有众多老牌国有企业，作为一种特殊的福利待遇，上世纪90年代后期，多家国有企业开始为所属职工建造福利房。

“‘临园’实际上就是各企业福利房连片而成的生活区。”崔金甲说，绿荫假日风景项目所占用的77号住宅楼，是临淄农机公司职工住房，“公司解体后，房屋产权都归职工个人了。”

关于上述说法，《民生周刊》记者分别在淄博市国土资源局临淄分局、淄博市临淄区房管局得到了证实。

事实上，绿荫假日风景项目从筹建之初就颇不宁静。

为给项目建设腾出净地，项目原址上的沿街商业平房以及一座国有企业仓库已经在2014年之前拆除完毕。2014年1月，最后一名77号住宅楼的业主在与开发商达成拆迁补偿协议后，该楼被整体拆除，随后施工单位进场基建。

而临园生活区的业主们直到此时才知道，开发商要在上述区域内建设一座层高为22层的商住两用建筑，大家纷纷表示不满。这其中，78号住宅楼的业主们表现得最为激进，他们一方面通过各种方式向施工单位提出抗议不许其施工，一方面选出维权代表向当地有关部门投诉开发商侵犯了自己的采光权。

原来，临园生活区在规划设计之初由于缺乏科学性，导致住宅楼群建成后，楼宇之间的间距较小。而相对其他楼宇，78号住宅楼是距77号住宅楼最近的一栋建筑，因此崔金甲等业主担心，“如果开发商的项目建成了，那它的楼体就要高出我们这栋楼16层，真到那时我们的采光权就会被侵犯。”

经专业机构实地测量，业主们的顾虑有了权威数据的印证。随后，临淄区规划局要求项目开发单位降低主体建筑层高，并重新报请审批。

降了层高涨了成本

“如果按照原有的设计规划执行，我们的这个项目建成后一定会很漂亮，也会成为临淄的标志性建筑。”作为绿荫假日风景项目的开发商，山东绿荫置业发展有限公司（下称“绿荫置业”）副总经理史利兴在接受《民生周刊》记者采访时说。

按照他的说法，由于项目原址距临淄区委、区政府很近，而无论是沿街的商业平房还是临园生活区临街的住宅楼，在层高、外观还是社会效益上，都已经与城区快步发展互不协调，因此“当初该区领导均有意通过市场化运作的方式，将这一地段进行改造”。

作为临淄区的本土民营房地产企业，2011年前后，“绿荫置业”决定顺势而为，以合作开发的形式一举拿下了该地段的开发权，并很快完成了对沿街的商业平房以及仓库的补偿、拆迁等项目起建前的初始工作。

然而，在史利兴看来，房地产开发项目的难点在于对老旧小区的拆迁和被拆迁户的安置问题上，除非开发商做出让步，否则项目就不会如期推进。

“刚开始与业主是按1:1的补偿标准谈的，没人接受。后来加到1:1.1，还是谈不妥。直到谈到1:1.5时，业主们才陆陆续续同意，并承诺尽快完成搬迁，接受安置。”他透露。

淄博当地一位谙熟房地产市场行情的人士在受访时表示，上述开发商能够给出“1:1.5”的补偿标准，实际上已经远远高出了当地市场均价。“除非有较大的利润空间，否则开发商不会冒这样的风险。”这位业内人士猜测。

“也不能说是冒险，对于公司而言，成本、利润和工程进度都是考量的要素。”史利兴解释，如果从“绿荫置业”接盘后算起，项目进展就一直处于待工状态，对于房地产开发公司而言是玩不起的“内耗”。

他认为，与其他开发项目不同的是，绿荫假日风景项目涉及的补偿户数并不多，加之设计规划的22层，密度较高，成本可控，因此“与其和业户在补偿上讨价还价，不如满足业户的要求，让他们受益后项目也能尽早开工”。

2014年1月18日，临园生活区77号住宅楼最后一名业主在补偿协议书上签了字。一周后，这栋房龄不足20年的六层建筑化为一片瓦砾。

原本以为可以开工大吉的“绿荫置业”做梦也没想到，新的阻力来自于项目的“邻居们”。

正如前文所述，因涉及采光问题，“绿荫置业”被当地规划部门要求降低层高并重新履行报批程序。最终，绿荫假日风景项目自降层高11层后，通过了规划审批。

“实际上这个项目我们除了骨头只剩下汤了。”史利兴说，从22层降到11层，这无形之中压缩了项目本身的利润空间，也增加了公司的建设成本。

2014年8月，“绿荫置业”组织编写了一份申报材料，将绿荫假日风景项目作为棚户区改造项目按程序报送至临淄区房管局，请求其对项目是否符合棚改标准进行审查。

搭乘棚改顺风车之后

采访中，史利兴向《民生周刊》记者解释，公司后来将绿荫假日风景项目当做棚户区改造项目进行申报，原因是公司打听到，按照政策，“棚改项目在建设审批环节上可以简化很多程序。”

他进一步阐明，由于对项目设计规划进行了调整，此后，相关的其他审批手续均需要重新呈报待审。原本计划1年6个月就能完成的项目只能将开工时间顺延，“所以报请棚改项目主要还是为了尽早开工。”

然而，有多位受访者认为，作为项目的开发商，“绿荫置业”这样的解释至少隐瞒了一个核心问题，那就是一旦棚改项目申请成功，开发商就可以得到免收行政事业性收费、经营性收费减半等许多优惠措施，进而降低建设成本。

“如果按照这个项目总面积计算，享受国家棚改政策后，开发商至少获得300余万元的政策性补贴。”前文业内人士分析。

“‘绿荫置业’通过所在街道办向我们局里提出申请后，我们也进行了初查。”临淄区房管局一周姓负责人在受访时称，作为临淄人，他此前对项目原址的情况比较了解，“毕竟它位于城市的中心，对城市面貌是减分的。”

该负责人强调说：“开发商申报的时候虽然已经把房子（77号住宅楼）拆了，但是经过核实，这个小区没有绿化、物业，配套很不完善，关键一点是我们报上去以后上面有审查环节，市棚改办能卡住。如果我们不报上去，项目就和政策完全不沾边，报上去就有机会，也有通过的可能性。”

临淄区房管局住房保障科科长徐强回忆，2014年9月，该局按照棚改项目申报流程逐级上报后，2015年3月，山东省棚改办将项目列入棚改计划，但到7月份这个项目又被调整出去。“后来他们公司又报了一次，我们初审后还是按程序继续上报，但是否符合条件得市棚改办来定。”

一年之内，一个由本地开发商操盘的商业地产项目，经过临淄区房管部门把关后，两度申报为棚户区改造项目，而审查通过的依据仅仅是项目原址所在的小区“没有绿化、物业，配套很不完善”。这样的解读很快就形成了一场蝴蝶效应。

2015年夏天，当听说77号住宅楼要被列为棚改项目后，包括78号住宅楼在内的更多临园生活区业主们纷纷要求当地政府将其列入改造范围。

“我们的房子和77号住宅楼同在一个小区，又属同一时期建设的，如果这样的话，那我们也应该是棚改对象。”受访业主据理力争。

事实上，当地政府的压力还不仅如此。有知情人告诉记者，除了生活区业主要求“被棚改”之外，原77号住宅楼等待回迁入住的业主们因开发商未能按期交房，而到政府办公驻地上访。

或因如此，淄博市棚改办在2015年12月18日出具的认定书强调，棚户区是指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差，建筑安全隐患多等区域。而临淄区房管局申请认定的绿荫假日风景改造项目始建于1997年，水、电、暖齐全，户均建设面积88.89平米，相邻建筑完好，据此认定该项目不属于棚户区改造项目。

采访中，尽管临淄区房管局周姓负责人将77号楼以外的业主诉求，视为“别有用心之举”，但史利兴表示，这说明临淄老百姓对提高自己住房质量的渴望。

“如果有机会，我们还会参与棚改项目建设，虽然收益不如商品房，但对于目前的房地产市场而言，投资棚改项目的风险还是最小的。”他说。（记者 郑旭 郭鹏）

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